Logement universel

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Proposition de loi Logement universel

Ce texte est écrit à partir de l'atelier des lois qui s'est déroulé le 14 avril à Paris.

Exposé des motifs

Aujourd’hui, environ 250 000 personnes, dont 30 000 enfants, sont victimes de la crise du logement. Sans logement propre, à l’hôtel, dans des centres collectifs ou dans des hébergements de fortune, leur situation est dramatique. Pour ceux-là, la vie est de plus en plus dure : environ une personne sur deux qui contacte le 115 ne se voit proposer aucune solution d’hébergement. Sans être « à la rue », nombre de nos concitoyens n’ont pas de domicile personnel, comme les 650 000 personnes hébergées de façon contrainte chez un tiers. Le logement doit être un droit fondamental de la personne humaine et établi comme tel dans la constitution. Ainsi, les expulsions locatives sans solution de relogement, qui sont la négation même de ce droit, devraient être interdites.

En outre, la crise du logement met en difficulté de nombreux ménages qui dépensent une part importante de leur revenu pour se loger. Les ménages les plus modestes sont les plus gravement touchés. Pour les 10 % de ménages les plus pauvres, l’effort que représente leurs dépenses pour se loger est supérieur à la moitié de leur revenu. Résultat : les expulsions augmentent. Plus de 14 000 expulsions ont été réalisées avec le concours de la force publique en 2015, soit une augmentation de 24% par rapport à l’année précédente.

Taux d’effort (total des charges liées au logement rapportées au revenu disponible des ménages) :

Accédants à la propriété : 25,1 %

Locataires du secteur privé : 30%

Locataires HLM : 23,9%

Ménages du premier décile : 55,9%

Ménages des déciles 1 à 3 : 31,8%

Le cout excessif du logement complique l’accès et le maintien dans le logement des ménages. 493 000 d’entre eux sont en impayés de loyer. En conséquence, les propriétaires bailleurs exigent toujours plus de conditions pour accepter de louer. Seul un système d’assurance collective contre les impayés, véritable sécurité sociale du logement pourra être en mesure de sécuriser les propriétaires et de faciliter l’accès au parc locatif privé pour l’ensemble des ménages.

Les ménages les plus précaires s’en trouvent d’autant plus fragilisés que l’offre locative sociale est insuffisante. Près de deux millions de familles sont en attente d’un HLM. La situation est particulièrement critique dans les zones les plus tendues, dans les grandes agglomérations. Pourtant, dans ces zones, et malgré la loi, certaines communes refusent délibérément de produire des logements locatifs sociaux. D’après le bilan triennal SRU publié par le ministère du logement, sur 1981 communes soumises au dispositif SRU, 1218 ne respectent pas leur quota légal de logements locatifs sociaux. Il convient dans ce cas à l’Etat de renforcer les sanctions et de faire respecter la loi partout.

Face à ce constat il est proposé que la Constitution, sommet de la hiérarchie des normes comprenne en son sein un article ainsi rédigé : Le logement est une condition indispensable de l’épanouissement de chacune et chacun. Le droit à un logement digne et pérenne est inaliénable et nul ne peut en être privé, quelle que soit sa condition. L’autorité publique est garante de ce droit et met l’ensemble des moyens dont elle dispose en œuvre pour le faire respecter.

Titre Ier : les expulsions locatives

Article 1

Aucun concours de la force publique ne peut être accordé lorsque la personne visée par la procédure d’expulsion locative et qui ne serait pas en mesure d’accéder à un logement par ses propres moyens ou de s’y maintenir, n’a pas obtenu de proposition de relogement adapté à ses besoins et à ses capacités.

Textes des codes, des conventions collectives, des lois et décrets actuels identifiés et proposés pour modification : Après l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est inséré un article L. 412-6-1

Article 2

Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de la loi, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion lorsque la personne visée par cette procédure et qui ne serait pas en mesure d’accéder à un logement par ses propres moyens ou de s’y maintenir, n’a pas obtenu de proposition de relogement adapté à ses besoins et à ses capacités.

Textes des codes, des conventions collectives, des lois et décrets actuels identifiés et proposés pour modification : Après l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est inséré un article L. 412-6-2

Titre II : La garantie universelle des loyers

Article 3

Une caisse nationale unique de garantie des loyers est créée. Elle concerne les locaux d’habitation loués à usage de résidence principale. Son objectif d’indemniser les propriétaires dont les locataires sont défaillants pour le paiement de leur loyer de façon à permettre le maintien dans les lieux.

Article 4

Les produits affectés à la Caisse nationale de garantie des loyers sont constitués par une taxe sur les revenus locatifs. Son taux, fixe, est proposé chaque année par le conseil d’administration de la caisse nationale de garantie des loyers et inscrit dans la loi de finances initiale.

Article 5

La Caisse nationale de garantie des loyers est un établissement public national à caractère administratif. Elle jouit de la personnalité juridique et de l’autonomie financière. Elle est soumise au contrôle des autorités compétentes de l’État.

Elle est dotée d’un conseil d’administration dont les membres représentent à parité les représentants des locataires et des propriétaires. Ses membres sont élus dans des élections nationales au scrutin de liste proportionnel au plus fort reste à un tour. Les organisations pouvant présenter des listes candidates sont celles qui sièges à la commission nationale de concertation en matière locative. Les modalités de l’élection sont précisées par un décret en Conseil d’État. Le conseil d’administration désigne en son sein un Président, issu du collège locataires, et un Vice-Président, issu du collège propriétaire.

Article 6

Lorsqu’un propriétaire d’un local pour lequel un contrat de location est en cours produit auprès de la Caisse nationale de garantie locative la preuve qu’il n’a pas perçu le loyer inscrit sur le contrat de location depuis au moins deux mois, la caisse déclenche une indemnisation du propriétaire bailleur égale au loyer inscrit dans le contrat de location. Parallèlement, la caisse fait réaliser une évaluation sociale du locataire défaillant. Cette évaluation sociale définit les modalités d’un plan d’accompagnement incluant des recommandations en matière d’apurement de la dette locative, de solvabilisation du locataire ou de relogement. Le propriétaire ne peut engager la résiliation de plein droit du contrat de location au motif du défaut de paiement de loyer ou des charges que dès lors que le locataire refuse le plan d’accompagnement ainsi défini ou ne suit pas ses recommandations. Une évaluation et un suivi du plan est transmis à échéances régulières à la caisse.

Textes des codes, des conventions collectives, des lois et décrets actuels identifiés et proposés pour modification  : L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est ainsi modifié :

  • 1° Au I., le 3e alinéa est ainsi réécrit : « Le commandement de payer doit être signifié à la Caisse nationale de garantie locative dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. Dès lors, la Caisse indemnise le propriétaire bailleur à hauteur du loyer inscrit dans le contrat de location. Le propriétaire bailleur apporte chaque mois la preuve du défaut de paiement du locataire. »
  • 2° Au I., le 4e alinéa est ainsi réécrit : « La Caisse nationale de garantie locative, ainsi notifiée du commandement de payer, saisit la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. La commission transmet, sur la base d’un diagnostic social et financier, à la Caisse un plan d’accompagnement incluant des recommandations pour l’apurement de la dette locative, la solvabilisation du locataire ou son relogement, ainsi qu’un dispositif d’accompagnement social par des professionnels de l’action sociale et médico-sociale, telle que définie à l’article L.116-1 du code de l’action sociale et des familles. Ce plan prévoit, dans le cadre du dispositif d’accompagnement social, une évaluation régulière qui fait l’objet d’une notification à la Caisse nationale de garantie locative. Le plan est signifié au locataire qui l’approuve ou le refuse. Le propriétaire bailleur est tenu de signifier sans délai la reprise du paiement du loyer et des charges par le locataire à la Caisse nationale de garantie locative, ce qui entraîne la cessation de l’indemnisation. »
  • 3° Au I., le 5e alinéa est supprimé.
  • 4° Le II. est supprimé et les III, IV, V et VI ainsi renumérotés.
  • 5° Le II est ainsi réécrit : « Le refus par le locataire du plan d’accompagnement, ou le manquement du locataire à ses engagements dûment constaté lors de l’évaluation du plan d’accompagnement notifiée à la Caisse nationale de garantie locative, entraîne la résiliation de plein droit du contrat de location selon les termes prévus par les clauses relatives au défaut de paiement du loyer ou des charges ».

Article 7

Il est interdit de recourir au cautionnement pour louer un local d’habitation.

Textes des codes, des conventions collectives, des lois et décrets actuels identifiés et proposés pour modification :

L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est ainsi modifié : « Aucun cautionnement ne peut être demandé par un bailleur pour la location d’un local à usage d’habitation, sous peine de nullité »

Titre III: Encadrement des loyers

Article 8

Les observatoires locaux des loyers créés par la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové généralisés à l’ensemble du territoire. Lorsque dans un territoire, après un délai d’un an après la publication de cette loi, aucune collectivité territoriale ou aucun établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière d’habitat n’a manifesté sa volonté de créer un observatoire locale des loyers, l’Etat en prend l’initiative.

Textes des codes, des conventions collectives, des lois et décrets actuels identifiés et proposés pour modification : l’article 16 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est modifié

Article 9

Le représentant de l'Etat dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, et dont la liste est fixée par décret, le représentant de l'Etat dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence est inférieur au loyer médian observé par les observatoires locaux de l’habitat et au minimum égal à 80% de sa valeur. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Dans les autres communes, l’Etat fixe, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence est égal au loyer médian observé par les observatoires locaux des loyers. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.

Textes des codes, des conventions collectives, des lois et décrets actuels identifiés et proposés pour modification : L’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est modifié

Article 10

L’établissement d’un contrat de location est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement le loyer demandé dans la limite du loyer de référence majoré fixé par arrêté. La déclaration de mise en location donne lieu à la remise d’un récépissé qui est joint au contrat de location. Lorsque la déclaration de mise en location fait défaut ou que le loyer indiqué est supérieur au loyer de référence majoré, le représentant de l’Etat dans le département peut ordonner le paiement d’une amende et la modification du contrat de location.

Textes des codes, des conventions collectives, des lois et décrets actuels identifiés et proposés pour modification :

Après l’article 17 de la loi n°1989, un article est inséré Au deuxième alinéa de l’article 3 de la loi n°89-462, un 11° est inséré : « le récépissé de déclaration préalable de mise en location »

Titre IV : La répartition de l'offre locative sociale sur le territoire et les obligations des commnes en matière de construction e logement locatifs sociaux

Article 11

Dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, le nombre total de logements locatifs sociaux doit représenter au moins 30% des résidences principales. Un décret fixe, au moins au début de chacune des périodes triennales, les communes concernées.

Textes des codes, des conventions collectives, des lois et décrets actuels identifiés et proposés pour modification : À l’article L302-5 du Code de la construction et de l’habitation, il est inséré après le II. un III

Article 12

Dans les communes dans lesquelles le nombre de logements locatifs sociaux est inférieur au taux applicable – 20%, 25% ou 30% - le plan local d’urbanisme prévoit des dispositions permettant d’atteindre l’objectif et notamment délimite, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logement, un pourcentage de ce programme est affecté à la construction de logements locatifs sociaux.

Textes des codes, des conventions collectives, des lois et décrets actuels identifiés et proposés pour modification :

À l’article L123-1-5 du Code de l’urbanisme, le 4° du II est ainsi complété : « De tels secteurs doivent être impérativement définis dans les communes mentionnées au I, II et III de l’article L302-5 du Code de la construction et de l’habitat ».

Article 13

Dans les communes qui ne respectent pas leurs objectifs triennaux de construction de logements sociaux, l'Etat, par le biais de son représentant dans le département à la responsabilité d’assurer le respect de ces obligations notamment par la reprises dans certains secteurs de la délivrance des autorisations d’utilisation et d’occupation du sol ainsi que du droit de préemption urbain.

Article 14

Lorsqu’une commune ne respecte pas l’objectif triennal de construction de logements locatifs sociaux suivant le terme d’un arrêté de carence, le représentant de l’Etat peut, en tenant compte de l'importance de l'écart entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période triennale échue, des difficultés rencontrées le cas échéant par la commune et des projets de logements sociaux en cours de réalisation, proposer la dissolution du conseil municipal au conseil des ministres. Le préfet peut également demander l’inéligibilité du maire au moment de la dissolution du conseil municipal. A défaut, le représentant de l’Etat dans le département prononce un nouvel arrêté de carence.

Textes des codes, des conventions collectives, des lois et décrets actuels identifiés et proposés pour modification : À L’article L302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’alinéa 2 est ainsi modifié :

« En tenant compte de l'importance de l'écart entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période triennale échue, des difficultés rencontrées le cas échéant par la commune et des projets de logements sociaux en cours de réalisation, le représentant de l'Etat dans le département peut lorsque la commune a déjà fait l’objet d’un arrêté de carence pour la période triennale précédente, proposer la dissolution du conseil municipal par décret motivé rendu en conseil des ministres, selon les dispositions prévues par l’article L2121-6 du Code général des collectivités territoriales.

À défaut, le représentant de l’État dans le département peut, par un arrêté motivé pris après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement et, le cas échéant, après avis de la commission mentionnée aux II et III de l'article L. 302-9-1-1, prononcer la carence de la commune. Cet arrêté prévoit, pendant toute sa durée d'application, le transfert à l'Etat des droits de réservation mentionnés à l'article L. 441-1, dont dispose la commune sur des logements sociaux existants ou à livrer, et la suspension ou modification des conventions de réservation passées par elle avec les bailleurs gestionnaires, ainsi que l'obligation pour la commune de communiquer au représentant de l'Etat dans le département la liste des bailleurs et des logements concernés. Cet arrêté peut aussi prévoir les secteurs dans lesquels le représentant de l'Etat dans le département est compétent pour délivrer les autorisations d'utilisation et d'occupation du sol pour des catégories de constructions ou d'aménagements à usage de logements listées dans l'arrêté. Par le même arrêté et en fonction des mêmes critères, il fixe, pour une durée maximale de trois ans à compter du 1er janvier de l'année suivant sa signature, la majoration du prélèvement défini à l'article L. 302-7. Le prélèvement majoré ne peut être supérieur à cinq fois le prélèvement mentionné à l'article L. 302-7. Le prélèvement majoré ne peut excéder 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune figurant dans le compte administratif établi au titre du pénultième exercice. Ce plafond est porté à 7,5 % pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur ou égal à 150 % du potentiel fiscal médian par habitant sur l'ensemble des communes soumises au prélèvement défini à l'article L. 302-7 au 1er janvier de l'année précédente. »

L’article L45-1 du Code électoral est ainsi complété :

« 3° Les personnes exerçant la fonction de maire lorsque la dissolution du conseil municipal a été prononcée à la suite de la procédure prévue à l’article L302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation ».